马光远:深圳二手房市场明显反弹,这是一个什么信号?

2019年11月29日10:32    作者:马光远  

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 马光远

  深圳房价历来对市场的信号反应最为敏感:

  2007年底在全国率先调整

  2009年初在全国第一个反弹

  2015年房地产“3.30”稳定房地产政策出台之后,在全国其他城市房价仍然在调整或者横盘的情况下,深圳房价异军突起,一年多的时间几乎翻番。

  最近,在北京、上海、广州三个一线城市房价仍然处于调整的情况下,深圳又是率先告别调整,开始上涨。深圳中原研究中心的数据显示,11月11日深圳发布“豪宅”新标以来,深圳二手房市场量价涨势凶猛。

  ▲ 图片源自摄图网

  “豪宅线”调整第一周,深圳二手房总计成交1885套,环比上周增长4.81%,成交均价为55135元每平米,环比上涨5.1%;“豪宅线”调整第二周,深圳二手房成交量加剧攀升,达2094套,环比上周增长11.09%。

  深圳调整“豪宅线”,成为深圳二手房市场强势反弹的一个转折点。

  所谓“豪宅线”调整,是指深圳调整了非普通住宅的标准。按照11月11日深圳出台的新的政策,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。也就是说,144平米以下住宅不用再缴“豪宅税”!

  对于这次调整“豪宅线”,深圳有关部门虽然特别强调,此次调整普通住房标准,并不影响我市房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策,“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。

  此外,房地产发展长效机制工作也在加快推进,未来深圳将通过住房制度深化改革,大力发展住房租赁市场,综合运用土地、金融、税收、立法等手段,持续完善房地产调控措施,继续遏制投机炒作行为,促进我市房地产市场平稳健康发展。

  但是,很显然,豪宅线调整之后,二手房市场的成交量的确出现了大幅度的反弹。

  作为全国对市场信号最为敏感的城市,深圳二手房市场这次明显反弹,究竟透露出一种什么信号?会不会成为全国房价反弹的先行指标。毕竟距离2015年的,深圳率先反弹引发的全国波澜壮阔的大涨相距并不遥远。大家对此的焦虑是完全可以理解的。

  对于深圳二手房市场这次反弹,我个人有这么几点看法,供各位参考:

  第一、深圳调整“豪宅线”是不是意味着调控政策的放松?

  这是很显然的。尽管相关部门否认,但你仔细看相关部门的意思,特别强调“稳房价、稳地价、稳预期”,“稳”最重要,一个“稳”字,在不同的周期下,内涵完全不同。

  在当下房地产市场面临下行风险的情况下,“稳”的意思再明显不过。我在今年一再强调,房地产市场已经完全“变天”,无需加码调控,市场的温度已经非常正常,而且很多城市加入到房价下跌的行列,再加码调控,不仅毫无意义,而且会引发整个市场的系统风险,这绝非吓唬或者危言耸听。

  放松调控,因城施策肯定是对的。

  第二,但是,我必须强调,放松不等于放开。

  在我之前的文章中,我提到,鉴于稳经济的需要,以及房地产的重要性,明年房地产政策放松的概率大,被一些媒体解读为“放开”,并被一些中介拿来忽悠买房者。

  我可以负责任的告诉大家,调控政策不可能完全退出,这是多次暴涨的教训的结果。调控政策也不会像以前一样一会紧到机制,一会松到底。一会下暴雨,一会天大旱。这个跷跷板周期结束了。

  房地产政策的主基调是回到民生,回归居住。这个大方向不会改变。投资投机房子的时代结束了,政策永远不会再回到鼓励炒房的年代。

  但政策也绝不会把房地产打死。这就是我对政策的解读,而不是像一些中介和媒体误导的,明年会放开,房价会暴涨。

  第三,深圳这次二手房市场反弹会引发全国的房价大涨吗?

  对于明年的房价走势,我在之前的文章中也多次提及我的观点。我认为,明年一线城市及部分热点城市会有小反弹。包括北京、上海等城市的房价其实已经调整两年了。

  北京房价相对于2017年3月的最高点,调整幅度已经在15%到20%,市场预期完全逆转,议价空间非常大。有一些甚至已经接近2016年大涨前的价格。

  在我看来,这些城市,价格调整的底部其实已经在逐渐凸现,购房自住者是可以开始关注市场,关注自己感兴趣的楼盘。而不是傻等,千万不要被一些盲目唱空的给忽悠了。

  但是,也正如我之前不断提示的,投资房子的时间窗口仍然没有到来,投资买房,还需要继续关注市场的变化。

  第四,深圳市场,只是二手房反弹明显。

  但这个反弹,主要体现在量,价格方面虽然有反弹,但仍然不是很明显。

  深圳这几年迎来多重利好,房价长期而言,在四个一线城市中我认为是最具向上的潜力的。对于深圳的购房者而言,其实能够犹豫的时间并不多。但房价这次出现2015年那样的暴动几乎等于零,毕竟价格仍然在高点,毕竟调控的主旋律仍然是控而不是放,毕竟深圳正在进行二次房改,房改的大方向是以人才为主的低价房会对整个市场的价格格局产生影响。这些都意味着,2015年的历史不会重演。

  l 最后,我想说,对于房价的判断,大家一定要告别一厢情愿。

  有些人老说,房价这么高,太不正常了。也许,真的是你的收入低,也许是有人误导了你。

  记得2015年我当时预判三类城市2016年房价会大涨时,很多人说,房价这么高,怎么可能大涨。市场后来无情地教训了大家。在房价面前,情怀和情绪都是无用的,只有真诚面对,才能得到真经。我很多年前曾经也愤青过,现在想起来真是惭愧。

  (本文作者介绍:独立经济学家,经济学博士,产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任,中央电视台财经频道评论员。)

责任编辑:张文

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文章关键词: 马光远 深圳二手房
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